Son dört yılda konut kiraları, pandemiyle birlikte yükselen konut fiyatlarına paralel olarak yüzde 570 oranında artış gösterdi. Kira fiyatlarının aşırı yükselmesine rağmen, konut piyasasında arz-talep dengesizliği derinleşirken, milyonlarca vatandaş yüksek kiralar karşısında zorlanmaya devam ediyor. Geçtiğimiz yıllarda uygulanan yüzde 25’lik kira zam sınırının da etkisiz kalması, piyasanın adeta fren tutmadığını ortaya koyuyor.

PANDEMİ VE KİRALAR: BAŞLAYAN KRİZ DURDURULAMADI

Pandemiyle birlikte hız kazanan kira artışları, ülke genelinde geniş bir kesimi mağdur etmeye devam ediyor. 2022 yılında Borçlar Kanunu’na eklenen yüzde 25 kira zam sınırı, Temmuz 2023’te yürürlükten kaldırılmasına rağmen bu sınırlamanın artan talepleri karşılayamadığı ve kira fiyatlarını frenleyemediği ortaya çıktı.

Pandemi döneminde artan konut talebiyle birlikte kira fiyatları, ekonominin zorlandığı bu süreçte hız kesmeyen bir yükseliş trendine girdi. Üniversite öğrencilerinin ev ihtiyaçları, evlilik oranlarının artması, boşanma gibi toplumsal değişkenler ve şehir merkezlerinde artan iş talebi, kira piyasasında talep patlaması yarattı. Uzmanlar, kentsel dönüşümün de kira talebini artıran diğer bir unsur olduğunu vurguluyor.

YÜZDE 25 KİRA ZAM SINIRI KALDIRILDI: ARTIŞLAR KONTROL EDİLEMEDİ

Kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan yasa, kiracıları korumak adına iki yıldır yürürlükteydi. Ancak uzmanlar, bu sınırın dahi yükselen talepler ve arz yetersizliği karşısında yetersiz kaldığını belirtiyor.

Yasanın sona ermesiyle birlikte piyasa, yeniden serbest bırakıldı. Bu da fırsatçı zamların yolunu açarak kiraların çok daha hızlı yükselmesine neden oldu. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, "Son dört yıldaki yüzde 570’lik kira artış oranı, ekonomik daralmanın da etkisiyle toplumsal bir krize dönüşmeye başladı" ifadeleriyle, durumun ciddiyetine dikkat çekti.

ARZ-TALEP DENGESİ BOZULDU: KİRALIK KONUT BULMAK HER GEÇEN GÜN ZORLAŞIYOR

Türkiye’de yaklaşık 8 milyon hanenin kiracı konumunda olduğunu belirten gayrimenkul uzmanları, yılda 250 bin yeni kiracının piyasaya katıldığını ifade ediyor. Ancak, yeni konut inşaatlarının talebi karşılamadığı bir dönemdeyiz. Bu dengesizlik, kira fiyatlarının kontrolsüz bir şekilde yükselmesine neden olurken, konut sahibi olmak da daha zor hale geldi.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman, kira artış oranlarının enflasyonun üzerinde seyrettiğini ve bunun kiracıları büyük bir çıkmaza sürüklediğini ifade ederek, "Kira piyasasındaki büyüme yüzde 3 civarında seyrediyor. Her yıl piyasaya katılan yeni kiracılar ise talebi artırarak fiyatların artışını kaçınılmaz hale getiriyor" dedi.
kira bütçesinin hane gelirlerinin yüzde 20’sinden yüzde 40’ına çıkması

KİRA BÜTÇESİ HANE GELİRLERİNİN YÜZDE 20'SİNDEN YÜZDE 40 'INA ÇIKTI

Son dört yılın verilerine bakıldığında, enflasyon oranı yüzde 433’e ulaşmış durumda. Ancak, kiralardaki artış enflasyonun da üzerinde seyrederek yüzde 570 gibi bir orana ulaştı. Uzmanlar, kira artışlarının reel olarak yüzde 26 seviyesinde olduğunu, bu oranın önümüzdeki dönemde de süreceğini belirtiyor.

Ekonomik göstergeler, kiraya ayrılan bütçenin de arttığını gösteriyor. Özellikle büyük şehirlerde kira bütçesinin hane gelirlerinin yüzde 20’sinden yüzde 40’ına çıkması, ev sahibi olmayı daha da zorlaştırıyor. Büyükduman, bu durumun kira rayiçlerini sürekli yukarı çektiğini vurgulayarak, “Talep güçlü kalmaya devam ettikçe, kira artışlarının aylık enflasyonun birkaç puan üzerinde seyretmesi kuvvetle muhtemel” değerlendirmesinde bulundu.

UZMANLARDAN UYARI: KİRALAR 2025’E KADAR YÜKSELMEYE DEVAM EDEBİLİR

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, kiraların birkaç ay daha enflasyonun üstünde artış göstermesini beklediklerini ancak 2025 itibarıyla enflasyona yakınsama eğiliminde olacağını öngörüyor. Maya, kira artış hızının son dönemde azaldığını ifade ederek, konut fiyatlarındaki yüksek artışın konut alımını zorlaştırdığını ve amortisman sürelerinin kısaldığını belirtti.

Yönel Maya, “Geçtiğimiz iki yılda olduğu gibi kira fiyatlarında astronomik artışlar görmeyebiliriz, ancak kira fiyatları, konut fiyatlarıyla uyumlu olarak uzun vadede enflasyonla yakın bir seviyeye gelecektir” dedi. Ancak kira artışlarının kısa vadede durulacağına dair bir işaret olmadığını vurgulayan Maya, özellikle büyük şehirlerde arzın talebi karşılamadığı sürece fiyatların kontrol altına alınamayacağını ifade etti.

KİRALAR TOPLUMSAL BİR KRİZE DÖNÜŞÜYOR

Pandemi süreciyle başlayan, ardından enflasyonun hızla yükselmesiyle tırmanan konut kiraları, kira piyasasında önemli bir kırılma yarattı. Her yıl büyüyen kiracı havuzu, piyasada artan talebi daha da güçlendiriyor. Ancak, yüksek konut fiyatları ve yetersiz arz, kira piyasasında kalıcı bir rahatlama sağlanmasını engelliyor.

Uzmanlar, mevcut durumda kira fiyatlarındaki artışın kaçınılmaz olduğunu belirtiyor ve bu durumun konut sahibi olma hayalini zorlaştırdığını ifade ediyorlar. Kira artışlarının 2025 itibariyle enflasyon oranına yakın bir seviyeye gelmesi umut edilse de, kısa vadede kira piyasasında bir rahatlama beklenmiyor.